Wohnflächenberechnung: Warum eine korrekte Zahl trotzdem die falsche sein kann

Fragen Sie eine Maklerin, eine Bank und einen Architekten, wie groß dieselbe Wohnung ist, und Sie erhalten möglicherweise drei unterschiedliche Antworten, alle drei richtig. Nicht, weil jemand geschätzt oder falsch gemessen hat, sondern weil „wie groß ist diese Wohnung" keine einzelne Frage ist. Es sind mehrere, und jede wird nach einem anderen Maßstab beantwortet.

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Eine Wohnflächenberechnung ist die Dienstleistung, welche die Bemaßung eines vorhandenen Grundrisses oder einer Skizze in eine offizielle Quadratmeterzahl verwandelt. Niemand muss dafür die Immobilie besichtigen, der Plan existiert bereits. Die Aufgabe besteht darin, die Zahl korrekt daraus zu berechnen. Der Teil, der überrascht: „Korrekt" hängt vollständig davon ab, welcher Maßstab für den jeweiligen Zweck gilt. Eine 68-Quadratmeter-Wohnung kann für einen Mietvertrag korrekt mit 61 Quadratmetern berechnet werden und für eine Finanzierung mit 74, bei identischen Wänden an identischer Stelle. Flächengenauigkeit ist ein rechtlicher Schutzschild, das haben wir bereits dargelegt, und dieser Artikel beschreibt den Schritt davor: Genauigkeit bedeutet erst etwas, wenn feststeht, an welchem Standard sie gemessen wird.

Zwei Maßstäbe, eine Wohnung

Deutschland hat das klarste, am stärksten kodifizierte Beispiel dafür. Ein Standard, die WoFlV (Wohnflächenverordnung), ist für Mietverhältnisse gemacht. Ein anderer, DIN 277, ist eine Bau-Norm zur Beschreibung von Gebäuden, die viele Verkaufsexposés und Mietvertragsformulare stattdessen verwenden. Die beiden unterscheiden sich nicht nur im Namen, sie messen unterschiedlich:

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Nehmen Sie ein 20 Quadratmeter großes Dachzimmer und rechnen Sie es nach beiden Spalten. Nach WoFlV ergeben sich 11 Quadratmeter. Nach DIN 277 sind es 20. Beide Zahlen können perfekt, sorgfältig und korrekt gemessen sein. Der Raum hat sich nicht verändert. Der Maßstab schon.

Das gleiche Muster, in drei weiteren Ländern

Deutschland hat dieses Prinzip nicht erfunden, nur am klarsten kodifiziert. Dieselbe „welcher Maßstab"-Frage zeigt sich auch in den anderen Märkten von Backbone, unter völlig anderen Namen:

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Vier Länder, ein Muster: Das Gebäude verändert seine Größe nie. Nur die Zahl ändert sich, je nachdem, wer fragt und wofür.

Warum der falsche Standard ein echtes Problem ist, keine Formalität

In Deutschland entscheidet der Mietvertrag, welcher Maßstab gilt. Fehlt eine Regelung, greift im Streitfall die WoFlV (BGH, 22.04.2009, VIII ZR 86/08). Sieht der Mietvertrag jedoch DIN 277 vor, haben Gerichte auch das anerkannt, insbesondere außerhalb preisgebundenen Wohnraums. Keiner der beiden Standards ist „offizieller". Sie beantworten schlicht unterschiedliche Fragen: WoFlV die des Mietvertrags, DIN 277 die des Gebäudes.

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Diese Unterscheidung verjährt auch nicht. Im Oktober 2023 verhandelte der Bundesgerichtshof einen Fall, in dem ein Vermieter argumentierte, eine Flächenangabe aus früheren Jahren, berechnet nach einer älteren Methode, solle auch für einen 2014 geschlossenen Mietvertrag gelten. Das Gericht widersprach: Maßgeblich ist der Standard, der bei Vertragsabschluss rechtlich gefordert war, unabhängig davon, wann die Immobilie tatsächlich vermessen wurde (BGH, 17.10.2023, VIII ZR 61/23). Eine alte Zahl gilt nicht automatisch fort. Nur eine alte Vereinbarung tut das.

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In der Praxis endet das selten vor Gericht. Meistens endet es mit einem abgelehnten Dokument. Eine Bank verlangt WoFlV, das wird häufig gefordert, erhält aber eine DIN-277-Zahl, und die Unterlage kommt nicht mit dem Hinweis „falsch berechnet" zurück, sondern als komplett falsche Berechnungsart abgelehnt, und der gesamte Antrag reiht sich hinter alle ein, die die richtige Berechnung gleich beim ersten Mal eingereicht haben. Gerichtsunterlagen, notarielle Vorgänge und Mietvertragsverlängerungen scheitern auf die gleiche Weise, in jedem der oben genannten Märkte, und nicht, weil jemand nachlässig gemessen hat.

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Der eine Satz, den sich Maklerinnen und Makler merken sollten: Fragen Sie vor der Beauftragung „wofür wird diese Zahl gebraucht", nicht nur „wie groß ist es". Diese Frage kostet nichts. Die falsche Antwort kostet eine erneute Einreichung.

Nicht zu verwechseln mit einem Aufmaß vor Ort

Wichtig zu unterscheiden, da die Namen ähnlich klingen: Eine Wohnflächenberechnung arbeitet mit einem bereits vorhandenen Grundriss oder einer Skizze, niemand muss die Immobilie besichtigen. Ein Aufmaß vor Ort ist ein anderer Service, für Fälle, in denen kein verlässlicher Plan existiert und die Immobilie erst vermessen werden muss, bevor überhaupt eine Zahl entstehen kann. Mehr dazu in unserem Leitfaden zum Aufmaß vor Ort. Welchen der beiden Services Sie brauchen, ist die erste Frage. Welcher Standard offizieller klingt, kommt danach.

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Was Backbone konkret liefert

Senden Sie den vorhandenen Grundriss oder die Skizze ein, mit Höhenangaben überall dort, wo eine Decke schräg verläuft. Für den deutschen Markt berechnet das Backbone-Dokumentationsteam nach dem Standard, den der jeweilige Verwendungszweck (Mietvertrag, Verkauf, Finanzierung, Steuererklärung) tatsächlich vorschreibt, WoFlV oder DIN 277, nicht nach dem, der die größere Zahl ergibt. Die Lieferung erfolgt innerhalb von zwei Werktagen, ein Stempel ist optional erhältlich für alles, was bei einer Bank, einem Gericht oder einer anderen offiziellen Stelle eingereicht werden muss.

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Eine korrekte Zahl und eine akzeptierte Zahl sind nicht immer das Gleiche. Die zweite wurde am Maßstab gemessen, den die empfangende Stelle tatsächlich zugrunde legt.

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