Berekening van de woonoppervlakte: waarom een nauwkeurig cijfer toch het verkeerde kan zijn

Vraag een makelaar, een bank en een architect hoe groot dezelfde woning is, en u krijgt mogelijk drie verschillende antwoorden, en alle drie kunnen correct zijn. Niet omdat iemand slecht gemeten of geschat heeft, maar omdat 'hoe groot is deze woning' geen enkele vraag is. Het zijn er meerdere, en elke wordt met een andere maatstaf beantwoord.

‍

Een berekening van de woonoppervlakte is de dienst die een bestaande plattegrond of schets omzet in een officieel aantal vierkante meters. Niemand hoeft daarvoor de woning te bezoeken, de plattegrond bestaat al, het werk is het correct berekenen van het cijfer daaruit. Het verrassende deel: 'correct' hangt volledig af van welke maatstaf de situatie vereist. Een appartement van 68 m² kan terecht op 61 m² worden berekend voor een huurcontract, en op 74 m² voor een financieringsdossier, met dezelfde muren op dezelfde plek. Nauwkeurigheid van de oppervlakte is een juridisch schild, dat hebben we al eerder onderbouwd, en dit artikel gaat over de stap daarvoor: nauwkeurigheid betekent pas iets zodra vaststaat tegen welke norm gemeten wordt.

De Duitse variant: twee maatstaven, één woning

Duitsland heeft het duidelijkste, meest gecodificeerde voorbeeld hiervan. De ene norm, de WoFlV (Wohnflächenverordnung, de Duitse verordening voor woonoppervlakte), is gemaakt voor huurwoningen. De andere, DIN 277, is een bouwnorm om gebouwen te beschrijven, die veel verkoopadvertenties en standaardhuurcontracten in plaats daarvan gebruiken. Ze verschillen niet alleen in naam, ze meten ook anders:

‍

‍

‍

‍

Neem een zolderkamer van 20 m² en pas beide kolommen toe. De WoFlV komt op 11 m². DIN 277 komt op 20. Beide cijfers kunnen perfect, zorgvuldig en correct gemeten zijn. De ruimte is niet van grootte veranderd. De maatstaf wel.

Hetzelfde patroon, in drie andere landen

Duitsland heeft dit niet uitgevonden, het heeft het alleen het duidelijkst vastgelegd. Diezelfde 'welke maatstaf'-vraag duikt ook op in de andere markten van Backbone, onder volledig andere namen:

‍

‍

‍

‍

‍

Vier landen, één patroon: het gebouw verandert nooit van grootte. Het cijfer verandert, afhankelijk van wie ervoor vraagt en waarom.

Waarom de verkeerde norm een echt probleem is, geen formaliteit

In Duitsland bepaalt het huurcontract welke maatstaf geldt. Zegt het contract niets, dan past een rechter standaard de WoFlV toe (BGH, 22.04.2009, VIII ZR 86/08). Maar als het huurcontract DIN 277 voorschrijft, hebben rechters dat ook bekrachtigd, vooral buiten woningen met een gereguleerde huur. Geen van beide normen is 'officiëler'. Ze beantwoorden gewoon andere vragen: de WoFlV die van het huurcontract, DIN 277 die van het gebouw.

‍

Dat onderscheid verwatert ook niet met de tijd. In oktober 2023 behandelde het Duitse hooggerechtshof een zaak waarin een verhuurder stelde dat een oppervlaktecijfer van jaren eerder, berekend volgens een oudere methode, ook moest gelden voor een huurcontract dat in 2014 was gesloten. Het hof was het daar niet mee eens: bepalend is de norm die wettelijk vereist was op de dag dat het contract werd gesloten, ongeacht wanneer de woning daadwerkelijk is opgemeten (BGH, 17.10.2023, VIII ZR 61/23). Een oud cijfer loopt niet automatisch door. Alleen een oude afspraak doet dat.

‍

In de praktijk eindigt dit zelden in de rechtszaal. Meestal eindigt het met een afgewezen document. Een bank vraagt om WoFlV, wat vaak wordt vereist, en krijgt in plaats daarvan een DIN 277-cijfer, en het dossier komt niet terug met de melding 'verkeerd berekend', het komt terug volledig afgewezen als de verkeerde berekeningswijze, en de hele aanvraag komt achteraan te staan, achter iedereen die de juiste berekening meteen had ingediend. Gerechtelijke dossiers, notariële stukken en huurverlengingen mislopen op dezelfde manier, op elke hierboven genoemde markt, en niet omdat iemand slordig heeft gemeten.

‍

De ene zin die een makelaar zou moeten onthouden: vraag vóór het bestellen van een berekening 'waarvoor is dit cijfer nodig', niet alleen 'hoe groot is het'. Die vraag kost niets. Een verkeerd antwoord kost een nieuwe indiening.

Niet te verwarren met een opmeting ter plaatse

Goed om te onderscheiden, want de namen klinken vergelijkbaar: een berekening van de woonoppervlakte werkt met een al bestaande plattegrond of schets, niemand hoeft de woning te bezoeken. Een opmeting ter plaatse is een andere dienst, voor gevallen waarin nog geen betrouwbare plattegrond bestaat en iemand de woning eerst moet opmeten voordat er überhaupt een cijfer kan bestaan. Meer hierover in onze gids over opmeting ter plaatse. Welke van de twee diensten u nodig heeft, is de eerste vraag. Welke norm officiëler klinkt, komt daarna.

‍

‍

‍

Wat Backbone concreet levert

Stuur de bestaande plattegrond of schets in, met hoogtelijnen overal waar een plafond schuin loopt. Voor de Duitse markt berekent het documentatieteam van Backbone volgens de norm die het beoogde gebruik daadwerkelijk vereist, een huurcontract, een verkoop, een financiering, een belastingaangifte, WoFlV of DIN 277, nooit de norm die het grootste cijfer oplevert. De levering gebeurt binnen twee werkdagen, met een architectenstempel optioneel beschikbaar voor alles wat bij een bank, een rechtbank of een andere officiële instantie moet worden ingediend.

‍

Een correct cijfer en een geaccepteerd cijfer zijn niet altijd hetzelfde. Het tweede is gemeten volgens de maatstaf die de ontvangende instantie daadwerkelijk toepast.

‍

‍

‍

‍

‍